Crédit immobilier : ne tombez pas dans le piège de l'accord de principe !

3 novembre 2022

Etape essentielle de la recherche d'un prêt immobilier, l'obtention d'une offre de principe permet, en théorie, à l'emprunteur de connaître les conditions de financement qu'une banque est prête à lui accorder et de faire jouer la concurrence. Mais, en pratique, ce document peut jouer de mauvais tours.

Avec la hausse rapide des taux, l'obtention d'un prêt immobilier dans des conditions les plus avantageuses possibles s'apparente à une course de plus en plus serrée contre la montre. Et pour cause, l'une des boussoles des taux immobiliers, l'OAT à 10 ans, remonte rapidement. Depuis l'annonce du relèvement des taux directeurs de la Banque centrale européenne, le taux de l'emprunt souverain phare a doublé passant de 1,4 % fin juillet à 2,8 % le 7 octobre dernier.

Si les taux immobiliers n'ont, eux, pas été multipliés par deux, ils sont en moyenne passés de 1,45 % en juillet à 1,72 % d'après les dernières estimations de la Banque de France diffusées le 4 octobre dernier. Ces conditions d'emprunt restent favorables, bien en deçà de la moyenne historique à 2,5 % comme l'indiquait le 9 octobre François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, sur France Culture. Mais elles dénotent par rapport aux deux années écoulées où la moyenne des taux, toute durée confondue, s'approchait des 1 %.

Un accord pas toujours engageant

S'il faut faire le deuil de cette période de taux planchers, la seule façon pour ne pas trop s'en éloigner est d'agir vite, car la tendance reste à l'appréciation des taux d'intérêt, mais sans précipitation . L'une des étapes cruciales avant de signer une offre de prêt - le document normé qui engage réciproquement le prêteur et l'emprunteur - consiste à sonder plusieurs banques, seul ou par l'intermédiaire d'un courtier, afin d'obtenir des accords de principe. Il s'agit d'une sorte de devis personnalisé récapitulant le taux d'emprunt avec et sans assurance emprunteur, la durée du crédit, la mensualité ou encore le type de garantie adossée au financement proposé par la banque et son coût.

L'émission d'un accord de principe, qui fait suite à une demande de prêt, va au-delà de la seule simulation de première intention. Car, pour l'établir, la banque demande des pièces justificatives portant sur la situation financière du demandeur, comme ses dernières fiches de paie, son avis d'imposition ou encore ses relevés de compte. Ce document est utilisé par les ménages pour faire le tri parmi les banques.

Mais, contrairement à l'offre de prêt, ces accords de principe ne sont pas normés juridiquement. Les conditions pour que ces propositions commerciales se transforment en réelles offres de financement peuvent différer d'une banque à une autre. « Il faut faire attention au document sur lequel vous vous appuyez avant d'écarter définitivement les autres propositions de crédit, explique Olivier Gayraud, juriste pour l'association de consommateurs Consommation Logement et cadre de vie (CLCV). Une simulation, avant envoi de documents personnels, n'a aucune valeur contractuelle. A l'inverse, un accord de principe engage normalement la banque mais dans la limite des conditions fixées », souligne-t-il.

Attention aux petites lignes

Même mise en garde du côté de Cafpi. « Si c'est une simulation avec un avis favorable. Ce document n'a aucune valeur juridique, il est d'ailleurs souvent écrit que ce document n'a pas de valeur contractuelle », indique ce coutier. Si l'emprunteur reçoit de sa banque un document intitulé « demande de prêt », il est souvent noté que cette proposition est limitée dans le temps et assortie à des réserves portant sur l'obtention d'une garantie et l'acceptation des assurances, précise la communication de Cafpi.

Cette absence d'uniformité entre les banques a failli coûter à Elise l'obtention de son prêt immobilier. En septembre, après la signature du compromis de vente, cette trentenaire contacte plusieurs enseignes dont sa banque actuelle. Son conseiller lui remet une offre de financement s'alignant sur la meilleure proposition obtenue chez la concurrence par Elise : 1,85 % sur 25 ans. Elle décide donc de délaisser les offres alternatives et de rester fidèle à sa banque.

Mais après plusieurs jours sans nouvelle de son conseiller, Elise se rend dans son agence où elle apprend que l'offre de prêt , qui lui sera finalement éditée, sera de 2,15 % sur 25 ans. Interloquée, elle questionne son banquier sur les raisons de ce décalage. Il lui explique alors que le taux énoncé n'était qu'indicatif et que compte tenu du contexte actuel l'enseigne ne peut pas lui prêter à un taux plus bas.

Si, commercialement, ce rétropédalage est discutable, légalement, cette enseigne est dans son bon droit. L'offre de principe initiale émise comprenait en effet une mention en bas de page qui avait échappé à la vigilance d'Elise : « Taux en vigueur au jour de la demande, susceptible de variation. Le taux définitif du prêt est fixé dans l'offre de prêt ». Autrement dit : la banque ne s'engageait nullement sur les conditions d'emprunt énoncées et leur durée de validité. « Dans ces conditions, comment faire jouer la concurrence », s'indigne Elise. Inquiète pour le devenir de son projet immobilier, elle recontacte dans la foulée l'établissement concurrent dont la simulation devenait caduque le lendemain. Celle-ci précisait, elle, une date de fin de validité.

Viser l'offre de prêt

« Je me retrouve dans ce récit, indique Olivier Gayraud qui a lui-même expérimenté une situation semblable dans le cadre d'un rachat de crédit immobilier. Mon courtier m'avait trouvé une offre intéressante. Je me suis présentée devant la personne qui devait être mon futur conseiller pour lui amener les pièces justificatives afin qu'il fasse éditer l'offre de prêt par son siège à l'échelon départemental. Surprise, il m'a répondu que je n'obtiendrai pas le taux indiqué mais qu'il serait 0,20 point de plus », rapporte le juriste de la CLCV. « C'est compliqué car le consommateur n'est pas un spécialiste de la finance. En outre, Il est, dans une situation de vulnérabilité. Il n'a pas de temps et veut obtenir le taux le plus intéressant possible », ajoute Olivier Gayraud.

Pour éviter de se retrouver dans cette situation délicate, l'emprunteur doit lire attentivement l'offre de principe que son banquier lui remet et le questionner sur les conditions dans lesquelles cette offre est valable et notamment sa durée. « Il faut viser un accord de principe sans réserve », recommande le porte-parole de l'association de consommateurs.

En outre, plutôt que de s'arrêter à ce document non formel, l'emprunteur peut continuer le processus avec la banque jusqu'à l'obtention d'une offre de prêt immobilier. Pour rappel, c'est par ce document, dont le contenu est encadré par la loi, que la banque scelle l'offre de financement. L'offre de prêt est valable généralement un mois ce qui permet à l'emprunteur de bénéficier de quelques jours pour continuer à chercher de meilleures conditions d'emprunt.

Source - Les Echos par Marie-Eve Frenay







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