Le taux d'usure : un "goulet d'étranglement" sur les crédits immobiliers
24 novembre 2022
Elle est due, notamment, au contexte qui entoure les taux immobiliers.
Le signal d'alarme a été tiré depuis plusieurs mois et les signes se multiplient: le marché immobilier est en train de marquer le pas. Dans leur dernière note de conjoncture, les notaires de France constatent que le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France atteint 1.145.000 transactions à fin août 2022. Après 15 mois d’évolution positive sur un an, les volumes ont entamé leur décrue (-3,7% en juin et -5,6% en août sur un an), laissant présager une fin d’année autour de 1,1 million de ventes.
"Particulièrement, les notaires ont pu ressentir une décélération sur les mois de septembre et octobre accompagnée de délais de vente plus longs", précisent les notaires qui estiment que l'année 2023 devrait être moins remarquable.
Les raisons tiennent aussi bien du contexte géopolitique qu'économique. Ainsi, les notaires constate la nette augmentation des taux sur les crédits à l’habitat à 1,72% en septembre pour 1,1% en janvier, ce qui implique une baisse de la capacité moyenne d’endettement. "Sur les durées longues, les taux sont à présent de plus de 3%". Le 1er octobre, le taux d'usure (le taux maximal auquel les banques peuvent prêter) a été relevé, donnant ainsi une bouffée d'oxygène. Mais elle n'est pas suffisante. "Il est à noter une crainte de certains acquéreurs recherchant une signature rapide afin d’échapper à une hausse des taux programmée. Depuis plusieurs mois, les marges de manœuvre des banques commerciales diminuent par cette réduction de l’écart entre le taux d’usure en vigueur et le taux des OAT à 10 ans", déplorent les notaires.
"Un outil d’exclusion du crédit"
Et ils dénoncent: "L’offre de crédit se trouve, dès lors, automatiquement limitée et fait d’un outil de protection nécessaire du consommateur un outil de raréfaction du crédit, voire d’exclusion du crédit, y compris pour de bons profils qui n’atteignent pas le taux d’endettement maximal de 35%". Et ils enfoncent le clou: "Une hausse insuffisante ou trop espacée dans le temps des taux d’usure, à un rythme différent de la hausse des taux bancaires, crée ainsi un goulet d’étranglement qui complique paradoxalement l’accès au crédit immobilier et exclut donc, de fait, certains ménages".
Ainsi, lors d'une étude menée en octobre, les notaires constatent que dans 18,1% des rendez-vous concernant des projets immobiliers, le taux d’usure est un enjeu de concrétisation susceptible de différer la signature. Ils remarquent aussi que dans 19% des cas, cette question du taux d’usure peut conduire à compromettre la réalisation d’une vente. Ces résultats sont encore plus marqués dans les grands offices des métropoles. Les notaires considèrent pour 93,4% d’entre eux que le taux d’usure est un enjeu davantage présent dans leurs échanges avec leurs clients depuis la hausse des taux, et pour 95,8% d’entre eux que son impact sur la viabilité des projets immobiliers est plus sévère.
Ralentissement de la hausse des prix
Attention, malgré la remontée des taux, les notaires rappellent les taux d’intérêt réels n’ont jamais été aussi bas depuis les années 1970, "ce qui reste incitatif pour une partie des acquéreurs, notamment au regard de l’inflation (à 6,2% en octobre, niveau inédit depuis 1985), de sorte que le prêt constitue un placement".
Au 2e trimestre 2022, la hausse des prix des logements anciens s'est poursuivie malgré une légère inflexion avec +1,3% par rapport au 1er trimestre 2022. Sur un an, la hausse des prix se poursuit avec +6,8%, après +7,3 %. La hausse reste plus marquée pour les maisons (+8,5% sur un an au 2e trimestre 2022) que pour les appartements (+4,5%), comme depuis le 4e trimestre 2020. D’après les projections issues des avant-contrats à fin décembre 2022, le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens perdure: +5,7% sur un an à fin décembre 2022 (contre +6,8% au 2e trimestre 2022). Ce ralentissement serait très marqué sur les prix des maisons anciennes (+6,4% contre +8,5% au 2e trimestre) alors que ceux des appartements anciens augmenteraient au même rythme (+4,8% contre +4,5% au 2e trimestre). D’après les prix issus des avant-contrats, le prix au m² des appartements dans la capitale devrait être de 10.620 € en décembre 2022, au même niveau qu’un an auparavant.
Source : Diane Lacaze - Journaliste BFM Éco