Propriétaires, attention, les prix de l'immobilier pourraient rapidement chuter de 20% !

Dans un rapport publié cette semaine, le think tank Terra Nova explique que la hausse des taux des crédits et du rendement des placements obligataires pourrait entraîner un ajustement à la baisse des prix de l'immobilier, de l'ordre de 20%. Une bonne nouvelle pour les primo-accédants, moins pour les actuels propriétaires.

C'est une première depuis 2015 : les prix de l'immobilier ancien ont reculé de 0,2% au 1er trimestre 2023, par rapport au 4e trimestre 2022, selon l'indice Notaires-Insee dévoilé ce mardi matin. Une tendance qui touche plus franchement les maisons (-0,3%) que les appartements (-0,2%). Certes, sur un an, les prix restent en hausse (+3,1% pour les maisons, 2,2% pour les appartements). Mais ce chiffre ressemble à un retournement de tendance.

Sommes-nous à l'aube d'une baisse sensible et durable des prix de l'immobilier ? C'est l'hypothèse posée par Terra Nova. Dans un rapport publié ce mardi, le think tank classé au centre-gauche estime que les prix de l'immobilier d'habitation pourraient baisser dans des proportions spectaculaires, de l'ordre de 20%.

Hausse des taux, rentabilité de l'immobilier

A l'origine de cet ajustement, le changement de politique monétaire initié il y a presque un an par la Banque centrale européenne (BCE) pour juguler l'inflation, qui a ramené les taux d'intérêt et obligataires à des niveaux plus vus depuis très longtemps. « (...) Voilà que pour la première fois depuis une génération, [les taux d'intérêt] remontent fortement, rapidement et sans doute durablement. Le taux de l'OAT (1) à dix ans, représentatif du prix du temps « sans risque », n'avait fait que baisser, au point de devenir négatif au début des années 2020. Or, la remontée depuis quelques mois est spectaculaire », détaille le rapport de Terra Nova, qui poursuit : « (...) Par son profil financier, un actif immobilier n'est pas très différent d'une obligation de long terme, à quelques caractéristiques près. »

En résumé, la remontée des taux diminue l'attractivité des placements immobiliers, moins profitables et plus risqués que les placements obligataires. Un contexte qui, selon Terra Nova, est propice à une baisse des prix d'achat immobilier, « pour que le rendement s'ajuste à la hausse et redevienne compétitif par rapport à d'autres placements. »

Une bonne nouvelle pour les primo-accédants...

Ce scénario serait « le plus favorable », car il est « macroéconomiquement soutenable et socialement nécessaire », estime Terra Nova : « Dès lors que le pouvoir d'achat immobilier est régi par les prix immobiliers et les conditions de crédit, il faut que les prix baissent assez pour compenser le renchérissement des prêts immobiliers. Sans quoi les seuls gagnants de la baisse seront ceux qui sont assez riches pour acheter sans emprunter... »

En clair, il en va de la capacité des ménages français à accéder à la propriété. Déjà, note Terra Nova, « le taux de propriétaires parmi les jeunes ménages modestes a été divisé par deux en l'espace de seulement 40 ans. »

... à condition que les pouvoirs publics laissent faire

Mais d'autres scénarios sont possibles. Terra Nova anticipe, en effet, une réaction des propriétaires immobiliers, qui tenteront de « ralentir la baisse des rendements et des valeurs en exigeant des mesures de soutien fiscales et budgétaires » : déductibilité des intérêts d'emprunt, baisse des droits de mutation, baisse de l'IFI... Le think tank appelle ainsi les pouvoirs publics à « résister à la tentation d'ajouter des freins politiques et fiscaux », qui auraient pour conséquence de « limiter d'ajustement », au profit des plus riches et aux dépens des plus modestes.

Pour Terra Nova, la seule mission des pouvoirs publics sera d'éviter un « krack », en mettant en place des mesures transitoires de soutien au secteur de la construction. Parmi les pistes, une accélération de la délivrance des permis de construire ou encore un soutien renouvelé à la rénovation énergétique des immeubles.

(1) Titre de dette souveraine française, actif aujourd'hui considéré comme très sûr.

Source : Money Vox par Vincent MIGNOT - Image Pixabay