Pourquoi il pourrait être plus facile de décrocher un prêt cet été

L'accès au crédit immobilier reste difficile en ce début juillet. Mais les mesures prises ces derniers jours devraient cependant faciliter l'octroi de prêts pour certains emprunteurs.

Les banques plus libres de dépasser le taux d'endettement pour certains dossiers

Depuis le 1er janvier 2022, les banques sont obligées de respecter certaines obligations édictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Pour rappel, les règles sont les suivantes : un taux d'endettement ne pouvant pas dépasser 35% des capacités de l'emprunteur, et une durée de prêt ne pouvant excéder 25 ans (27 dans certains cas.)

Les banques ont le droit d'y déroger pour 20% de leurs dossiers de crédit immobilier. Si auparavant, dans ces 20% d'octroi exceptionnel, 80% devaient servir à financer des résidences principales et 20% était libres d'affectation et servaient donc à financer des investissements locatifs ou des résidences secondaires, le HCSF a décidé de modifier ce principe.

Une décision du 29 juin, publiée le 1er juillet 2023 au Journal Officiel, entérine la disposition suivante : « Au moins 70% de la flexibilité maximale sera réservée aux acquéreurs de leur résidence principale avec au moins 30% de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants. Les 30% restants de flexibilité maximale, soit 6% de la production trimestrielle, sont libres d'utilisation. » En clair, alors que 4% de la production trimestrielle était jusqu'ici totalement libre d'utilisation, cette part passe désormais à 6% de la production trimestrielle. « L'objectif est de maintenir les crédits qui sont affectés par exemple à l'investissement locatif », expliquait récemment une source proche du HSCF.

Un taux d'usure qui dépasse les 5% et mensualisé jusqu'à la fin de l'année

Il a été accusé de tous les maux, au point de voir son mode de calcul révisé en début d'année. Calculé jusqu'alors de manière trimestrielle, le taux d'usure, taux maximum « tout compris » (assurance et frais bancaires inclus) au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter, est désormais revu tous les mois depuis le 1er février et ce jusqu'au 1er février 2024.

La prolongation de cette mise à jour mensuelle avait été annoncée début juin par le ministre du Logement Olivier Klein, mais l'officialisation - par un texte réglementaire - se faisait attendre. C'est fait, suite à la publication au Journal officiel du 30 juin 2023 d'un arrêté faisant passer de « 6 mois » à « 12 mois » cette période pendant laquelle le rythme de mise à jour des taux de l'usure évolue.

Et le moins que l'on puisse dire, c'est que sa hausse est spectaculaire : pour le mois de juillet, il est fixé à 4,84% pour les prêts sur 10 à 20 ans et 5,09% sur ceux sur 20 ans et plus. Par rapport à fin 2022, la hausse est de 2 points, en seulement un peu plus de 6 mois.

Des banques qui vont revenir sur le marché à la rentrée

Une bonne nouvelle pour les établissements bancaires, puisque les hausses du taux d'usure permettent à chaque fois de relever les barèmes et de reconstituer leur marge sur le crédit immobilier. Cette possibilité de gagner de l'argent sur le crédit immobilier est la condition sine qua non pour un retour des établissements bancaires sur le marché du crédit immobilier, délaissé depuis de nombreux mois.

« Les banques disent aujourd'hui toute la même chose : le coût de la ressource est trop élevé et elles ne gagnent plus d'argent sur le crédit immobilier. Certaines banques ont donc arrêter leur production de crédit immobilier », expliquait Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, à MoneyVox il y a quelques semaines, quand l'Observatoire Crédit Logement/CSA relevait également « une contraction de l'offre bancaire ».

Les dernières hausses de taux devraient donc permettre aux établissements bancaires de rouvrir les vannes du crédit immobilier, même si elles impactent forcément la capacité financière des emprunteurs. En 6 mois, les Français ont perdu en moyenne 5m2 de surface de logement acheté dans les 20 plus grandes villes de France, selon une étude Meilleurtaux publiée le 20 juin.

Source MONEYVOX par Romain DESIGNOLLE - Image Pixabay